Accueil › Guides › Administratif et préparation › Permis de construire

Permis de construire d'une maison : dossier, délais et démarches

Une maison neuve demande un permis de construire dès qu'elle crée plus de 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher. Le dossier se dépose en mairie avec le formulaire cerfa n° 13406, et la mairie a en principe 2 mois pour l'instruire. Ce guide liste les pièces, les délais et les démarches jusqu'à la fin du chantier.

Quand faut-il un permis de construire ?

• Permis de construire : toute construction neuve de plus de 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, donc toute maison.
• Déclaration préalable : les petites constructions de 5 à 20 m² (jusqu'à 40 m² pour une extension en zone urbaine d'un PLU).
• Architecte obligatoire : au-delà de 150 m² de surface de plancher, pour un particulier qui construit pour lui-même. En dessous, vous pouvez déposer vous-même vos plans.

Avant de dessiner, lisez le règlement de votre zone dans le PLU (ou la carte communale) : hauteur maximale, reculs par rapport aux limites et à la voie, aspect des façades et des toitures, places de stationnement.

Quelles pièces mettre dans le dossier ?

Selon le terrain, d'autres pièces s'ajoutent : attestation de conformité du projet d'assainissement non collectif (fosse ou micro-station), étude ou attestation liée à un plan de prévention des risques, accord du lotisseur en lotissement.

Quels sont les délais d'instruction ?

• 2 mois pour une maison individuelle, à compter du dépôt d'un dossier complet.
• Plus long près d'un monument historique ou en site protégé (avis de l'architecte des Bâtiments de France) : la mairie vous l'indique dans le premier mois.
• Pièces manquantes : la mairie peut les demander dans le premier mois ; le délai repart alors à la réception du dossier complet.

Sans réponse à la fin du délai, le permis est en principe accordé tacitement, sauf dans les cas où la loi prévoit l'inverse (secteurs protégés notamment). Demandez alors un certificat de permis tacite à la mairie.

Que faire une fois le permis obtenu ?

• Afficher le permis sur le terrain, visible depuis la voie, pendant toute la durée du chantier. Le délai de recours des tiers (2 mois) part du premier jour d'affichage : faites-le constater (photos datées ou commissaire de justice).
• Commencer dans les 3 ans : c'est la durée de validité du permis. Il peut être prolongé deux fois d'un an, sur demande faite 2 mois avant l'expiration.
• Déclarer l'ouverture du chantier (cerfa n° 13407) le jour du démarrage.
• Déclarer l'achèvement (DAACT, cerfa n° 13408) en fin de chantier, avec l'attestation RE2020 d'achèvement.
• Déclarer la construction aux impôts dans les 90 jours qui suivent l'achèvement, depuis votre espace en ligne : c'est elle qui sert au calcul de la taxe d'aménagement.

Comment faire, étape par étape ?

1. Lire le PLU. Récupérez le règlement de la zone en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme, et notez hauteurs, reculs et aspect imposés.
2. Faire les études préalables. Étude de sol, étude thermique RE2020 et, si besoin, plan topographique du géomètre : elles nourrissent les plans.
3. Dessiner les plans. Préparez les pièces PCMI1 à PCMI8, ou faites-les établir par un architecte (obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher).
4. Remplir le cerfa n° 13406. Joignez toutes les pièces et l'attestation RE2020, puis déposez le dossier en mairie ou en ligne.
5. Suivre l'instruction. Répondez vite à une demande de pièces : le délai de 2 mois ne court qu'à partir d'un dossier complet.
6. Afficher le permis. Posez le panneau sur le terrain dès la décision et faites constater l'affichage pour lancer le délai de recours.
7. Ouvrir puis achever le chantier. Déposez la déclaration d'ouverture au démarrage, puis la DAACT avec l'attestation RE2020 à la fin.

Quelles erreurs éviter ?

• Commencer les travaux avant la fin du délai de recours : un recours d'un voisin peut bloquer un chantier déjà engagé.
• Oublier de faire constater l'affichage : sans preuve, le délai de recours ne court pas.
• Construire autre chose que ce qui est autorisé : une fenêtre ou une hauteur modifiée demande un permis modificatif.
• Laisser expirer le permis : sans travaux significatifs dans les 3 ans, il faut tout redéposer.

Les règles et délais de ce guide sont ceux du Code de l'urbanisme pour une maison individuelle ; vérifiez toujours auprès de votre mairie, qui reste seule compétente. Elles ne remplacent ni les règles de l'art (DTU), ni les études obligatoires, ni les notices des fabricants, ni l'avis d'un professionnel. Mis à jour le 6 novembre 2026, par Johan, ancien artisan du bâtiment et créateur d'AutoBâti.